仓储用地选址的几点思考

在城市规划中, 仓储用地是指城市中专门用作储存物资的用地, 主要包括仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施, 它是城市用地的重要组成部分, 又是保证城市良性运转的必备物资的储存场所。由于其在城市发展过程中发挥重要作用, 所以在城市用地布局时必须充分考虑城市发展的多项因素进行用地评价, 选取适宜的地带作为仓储用地。

老城的仓储用地多在城市内部, 这是因为城市在快速发展和扩张过程中, 原有的用地逐渐被新的用地包围, 而且由于城市用地的集约发展, 原有仓储用地的范围被压缩得越来越小, 致使原仓储用地萎缩成为一个货运中转站。城市内部的仓储用地对城市交通及周边居民生活也有很大的影响, 频繁的物流运输对城市的客运交通影响很大, 容易造成局部的交通紧张以及客流运输及物流运输的紊乱。仓储和物流运输对城市环境影响也很大, 仓储用地较低的绿化率降低了周边居民的生活环境水平, 而且仓储物品也有不同分类, 比如对生活环境有强烈影响的危险品和带有刺激气味的储物, 不但影响周边居民的生活环境, 而且还对生产生活具有巨大的安全隐患。

新建城市由于有了系统的规划, 仓储用地多布局在城市外围独立地段, 或者沿交通干线布局, 这有利于城市物资的集中储备运输和扩散, 也能减少频繁的物流运输对城市交通的影响。另外, 在一些大中城市, 仓储用地的选址可能不止一处, 它分散在城市对外交通的出入口;还有布局在铁路、海港码头、高速公路附近;有的布局在靠近工业区的位置;还有少数对居住和公共服务区影响小的仓储用地布局在城市内部。

主要包括土地承载能力及地形地貌方面要求。仓储用地是大宗商品物资的集结地, 储物对地面有较大的压力, 在用地选址时应根据储物的特点, 避开地下不良地质环境地带, 满足储物的地质承载力的要求。应布局在地质承载力好, 地势较高, 地下水位较低, 地形平坦的地方。

降水、风向是仓储用地选址必须考虑的自然因素。降水不能影响货物的存储, 即仓储用地的选址应避免城市降水的影响, 而且场地内不能有大片的洼地, 防止形成积水不利于货物。风向也是重要的影响因素, 许多存储物资带有刺激的气味, 所以仓储用地在选址的时候要避免储物气味扩散对城市居民的影响, 也就要求仓储用地选址应布局在城市主导风向的下风向或者侧方向, 使之对城市居民和城市其他用地的环境影响降到最低。

仓储用地是暂时存储城市发展所需物资的场所, 而城市发展所需的部分物资可能由外界提供, 所以仓储用地在选址时, 选择对外交通运输条件便捷的区域。城市频繁的对外贸易要求仓储用地要沿着城市的对外交通干线布局, 这样才能方便城市与外界的物资能量交换。所以仓储用地应选在对外交通便捷的地带, 比如高速公路出入口附近;对外陆路交通和水路交通便利地带;有条件城市可以靠近航空港布局仓储用地, 方便航空货运。

如何将储备物资由仓储用地运输至城市各个区域是城市物流交通必须考虑的难题。所以仓储用地在选址时候, 一方面要联系大宗商品物流汇集地, 另一方面也要联系物资消费区。在实际规划设计时候, 这类仓储用地选址可能分布在不同位置, 最好靠近交通枢纽进行布局, 如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路编组站或机场布局。又可沿着城市消费区布置一些仓储用地, 用交通性道路将物流集散地与城市消费区的物流仓储用地联系起来。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》, 仓储用地分三类, 第一类对居住和公共环境无干扰和安全隐患的, 其选址相对自由一些, 可适当的靠近居住区和公共空间, 但是必须留出足够的安全距离;第二类是对居住和公共环境有一定的干扰和安全隐患的, 其选址要适当远离居住空间和公共空间, 减少对城市人文活动的影响, 而且在选址周围设置一些防护绿地将仓储用地与城市活动隔离开;第三类则是属于易燃、易爆和剧毒等危险品的, 鉴于这些储物的特殊性质, 对人们的生活健康有巨大的安全隐患, 这类仓储用地选址要远离居住区和城市公共空间, 在城市一定范围内划定一些区域单独存储这些物品, 可设立在独立地段上, 在此类用地的周围设置较宽的防护履带同时在醒目的地点设置安全指示标志, 严禁人们在附近活动, 力求储物对城市其他活动影响降到最低。

仓储用地对机械电力等能源需求有特殊性, 在用地布局时要充分考虑能源条件对仓储用地的约束性。

现实中, 随着城市的发展, 原先的仓储用地的位置可能不再适合当作仓储用地, 或者是由于城市的发展, 原有的选址不足以满足现实的需求。这些问题一直是困扰规划师们的重要难题。要想解决这些问题, 要从土地利用上下功夫, 首先, 土地资源是有限的, 必须节约、集约利用土地, 再者就是留足发展空间, 也可根据本城市发展客观需要, 可对局部其他用地进行微调, 将其变成仓储用地, 也可将仓储用地整体外迁, 进行土地使用优化调整重新布局。

小城市宜设置独立的地区来布置各种性质的仓储用地, 特别是县城, 宜较集中地布置在城市的边缘, 靠近铁路车站、公路或河流, 便于城乡集散运输。而大、中城市仓储区的分布应采用集中与分散相结合的方式, 在靠近告诉公路、铁路编组站、或者是工业用地旁设立仓储用地, 然后在城市边缘靠近居住区或者商业服务区的位置设置小型的仓储用地, 用作仓储周转站。

下面以宁波市城市总体规划为例, 分析仓储用地选址的重要性。

图1 宁波市城市部体规划  下载原图
 

宁波市的仓储用地布局较为分散, 有沿着交通干线港口码头布局的, 也有靠近工业区居住区商业服务区布局的, 仓储用地周围有绿带, 可以减少仓储物资对周围的环境安全方面的影响。

该市的仓储用地布局多在城市外围, 而且是城市主导风向的侧面, 能减少带有刺激性气味储物对周边或者下风向居民的影响。

北部沿交通干线港口码头布局, 靠水运运输, 运力大, 运费低, 方便城市与外界物质能量交换。靠近工业居住工业用地布局有利于储物直接靠近消耗区, 也有利于城市工业制成品向外界运输扩散, 增加贸易给城市带来繁荣。靠近商业区也适量布置一些仓储用地, 可以加快商品的周转, 还可以减少货运物流交通对城市客流人流交通的影响。

沿着火车站等交通干线布局, 可将城市所需物资直接运输储备在城市内部, 缩短储备地点与消费区的距离, 加快了仓储物流的周转速度, 提高了仓储用地的利用效率, 还能减少城市内部物流交通, 而且也方便城市所需物资在城市内部的扩散。

靠近消费区的仓储用地, 仓储物资直接靠近消费区, 能减少仓储时间, 提高物品的周转次数, 便捷的将物品提供给需要者, 减少了物资储备时间, 也能提高仓储用地的利用效率, 缓解城市中心区用地紧张带来的仓储压力。

仓储用地是城市用地重要组成部分, 对城市的发展至关重要, 它是物资的集散地, 是城市所需能源物资的周转地, 它的布局要能方便城市与外界及城市内部联系。经济社会不断向前发展, 城市与外界联系越发密切, 与外界的物质能量交换更加频繁, 决定了仓储用地选址的重要性。我们在进行城市总体规划布局时, 必须综合考虑多方面因素, 运用科学方法, 进行多方案必选, 综合确定最佳位置, 在发挥最大的作用同时也对其他用地影响降到最低。